En los últimos meses se han publicado dos normas con una fuerte incidencia en el arrendamiento de inmuebles en Catalunya:

  • Por un lado, la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes relativas a la contención de rentas en los arrendamientos de vivienda, que entró en vigor el 22 de septiembre de 2020.

 

  • Y, por otro lado, el Decreto-Ley 34/2020, de 20 de octubre, sobre medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales comerciales arrendados, que entró en vigor el 22 de octubre de 2020.

 

 

LEY 11/2020 DE CONTENCIÓN DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Como indica su propio título, el espíritu de la Ley es tratar de contener el fuerte aumento de los precios en el mercado de la vivienda en Catalunya, debido principalmente al auge del turismo urbano y a la entrada de fondos inmobiliarios extranjeros en el mercado de la vivienda, desviando el uso propiamente residencial hacia otros usos más lucrativos.

Por lo tanto, la finalidad de la Ley es regular la contención de las rentas en los contratos de alquiler de viviendas que están destinados a residencia permanente del arrendatario cuando se encuentre en una área declarada con mercado de vivienda tenso.

La competencia para declarar estas áreas de vivienda corresponderá a la Generalitat de Catalunya (Departament d’Habitatge), en Barcelona también por el propio Ajuntament y en el área metropolitana de Barcelona por la entidad del Àrea Metropolitana.

En estas áreas se aplicará un índice de referencia de precios que limitarán la renta a aplicar en el contrato de alquiler, que se puede incrementar en un máximo del 5% si el propietario ha realizado obras de mejora en el último año.

El incumplimiento por parte del arrendador puede dar lugar a que el arrendatario ejerza su derecho al reembolso de las cantidades pagadas en exceso más el interés legal del dinero incrementado en tres puntos (6,00%).

Se habilita también el régimen sancionador contemplado en la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda para los incumplimientos de la presente Ley, tanto en el fondo como en las formas exigidas por la misma.

Los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley seguirán regidos por la legislación anterior, no les afectará. En caso de renovación del contrato después de la entrada en vigor, siempre que exista una modificación de la renta o de la duración del contrato, sí que entonces dicha novación quedará sujeta a esta ley.

La Ley se acompaña de un anexo de municipios incluidos como áreas con mercado de vivienda tenso, municipios del área metropolitana de Barcelona y municipios de más de 20.000 habitantes. Este anexo durará un año a la espera de que los organismos competentes declaren las correspondientes áreas con un mercado de la vivienda tenso.

 

 

Decreto-Ley 34/2020 SOBRE MEDIDAS URGENTES PARA APOYAR LA ACTIVIDAD ECONÓMICA DESARROLLADA EN LOS LOCALES DE NEGOCIO ARRENDADOS

En este caso, el objetivo de la norma es solidarizar la distribución igualitaria y equitativa de las consecuencias negativas derivadas de la situación económica a raíz de la crisis sanitaria y social del COVID-19, tratando de repartir los costes entre ambas partes contratantes, propietario- arrendador y empresario-arrendatario.

Por lo tanto, el primer principio es que, si la autoridad competente decreta medidas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material de los bienes inmuebles arrendados para la realización de actividades industriales y comerciales, el arrendatario podrá requerir al arrendador, de forma fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato, amparándose en la buena fe y honestidad de las partes en los tratos.

Si, por desgracia, no hay entendimiento, ni buena fe, ni honestidad por las partes, en el plazo de un mes desde el requerimiento de la arrendataria, se aplicarán las siguientes reglas:

  1. Si hay una suspensión de la actividad por parte de la autoridad, la renta y otros importes adeudados por el arrendatario deberán reducirse en un 50% mientras dure la suspensión.
  2. Si hay una restricción parcial de la actividad, la renta y otros importes adeudados por el arrendatario deben reducirse en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento de uso del inmueble, medida objetivamente por la reducción de la capacidad, horarios u otras limitaciones impuestas, mientras dure esta restricción parcial.
  3. La arrendataria podrá exigir al arrendador que impute al pago de las rentas todas las cantidades que se hayan concedido en garantía del cumplimiento de las obligaciones contractuales, excluyendo la fianza legal obligatoria. Éstas deberán ser reembolsados por el arrendatario en el período de un año a partir del final de las circunstancias de suspensión o restricción de la actividad.
  4. Si la suspensión de la actividad dura más de tres meses en el transcurso de un año a partir de la entrada en vigor de este decreto, el arrendatario podrá optar por desistir del contrato sin penalización.

Se apunta en una disposición final que se modificará el Código Civil Catalán para incorporar la ya famosa cláusula rebus sic stantibus, obligando a las partes a restablecer el equilibrio contractual en caso de cambio imprevisto de circunstancias.

Aprovechamos la oportunidad para recordar que, a efectos fiscales, es importante que todas estas novaciones de contratos, ya sea condonando o suspendiendo rentas, modificando importes, es importante que se deje constancia por escrito mediante un documento de novación de contrato presentado ante l’Agència Tributària de Catalunya, a efectos de darle una fecha cierta y que sea oponible ante terceros (a efectos de justificar el no ingreso del IVA o del IRPF ante la Agencia Tributaria Estatal).