En els darrers mesos s’han publicat dues normes amb forta incidència en els arrendaments d’immobles a Catalunya:

 

  • Per una banda la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, que va entrar en vigor el passat 22 de setembre de 2020.

 

  • I d’altra banda el Decret Llei 34/2020, de 20 d’octubre, de mesures urgents de suport a l’activitat econòmica desenvolupada en locals de negocis arrendats, que va entrar en vigor el passat 22 d’octubre de 2020.

 

  1. Llei 11/2020 DE CONTENCIÓ DE RENDES EN ELS CONTRACTES D’ARRENDAMENTS D’HABITATGE

Com indica el seu propi títol, l’esperit de la Llei és el d’intentar contenir la forta escalada de preus en el mercat de l’habitatge a Catalunya, degut sobretot a l’auge del turisme urbà i l’entrada de fons immobiliaris estrangers al mercat de l’habitatge, desviant l’ús pròpiament residencial cap a altres usos més lucratius.

Per tant l’objecte de la Llei és regular la contenció de les rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge que es destinin a residència permanent de l’arrendatari quan aquest estigui situat en un àrea declarada àrea amb mercat d’habitatge tens.

La competència per declarar aquestes àrees d’habitatge tens correspondran a la Generalitat de Catalunya (Departament d’Habitatge), a Barcelona també pel propi Ajuntament i a l’àrea metropolitana de Barcelona per l’entitat de l’Àrea Metropolitana.

En aquestes àrees s’aplicarà un índex de referència de preus que limitaran la renda a aplicar en el contracte de lloguer, que es pot incrementar com a màxim en un 5% si el propietari ha fet obres de millora en el darrer any.

L’incompliment per part de l’arrendador pot donar lloc a l’arrendatari a exercir el seu dret de reemborsament de quantitats pagades en excés més l’interès legal del diner incrementat en tres punts (6,00%).

S’habilita també el règim sancionador contemplat a la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge per als incompliments de la present Llei, tant en el fons com en les forma exigides per la mateixa.

Els contractes celebrats amb anterioritat a l’entrada en vigor d’aquesta Llei es continuaran regint per la legislació anterior, no els hi afectarà. En cas de novació del contracte amb posterioritat a l’entrada en vigor, sempre que hi hagi una modificació de la renda o de la durada del contracte, sí que aleshores quedarà sotmès a aquesta llei.

La Llei s’acompanya d’un annex de municipis inclosos com àrees amb mercat d’habitatge tens, municipis de l’àrea metropolitana de Barcelona i municipis de més de 20.000 habitants. Aquest annex tindrà una durada d’un any a l’espera que els òrgans competents declarin les corresponents àrees amb mercat d’habitatge tens.

 

 

  1. Decret Llei 34/2020 DE MESURES URGENTS DE SUPORT A L’ACTIVITAT ECONÒMICA DESENVOLUPADA EN LOCALS DE NEGOCI ARRENDATS

En aquest cas l’objecte de la norma és solidaritzar el repartiment igualitari i equitatiu de les conseqüències negatives derivades de la situació econòmica arran de la crisi sanitària i social del COVID-19, intentant repartir els costos entre ambdues parts contractants, propietari-arrendador i empresari-arrendatari.

Per tant, el primer principi, és que si l’autoritat competent decreta mesures de suspensió del desenvolupament de l’activitat o de restricció de l’aprofitament material de béns immobles arrendats per a la realització d’activitats industrials i comercials, l’arrendatària podrà requerir de l’arrendadora, de manera fefaent, una modificació raonable i equitativa de les condicions del contracte, emparant-se en la bona fe i honradesa de les parts en els tractes.

Si, per desgràcia, no hi ha entesa ni bona fe, ni honradesa per les parts, en el termini d’un mes des del requeriment de l’arrendatària, s’aplicaran les següents regles:

  1. Si hi ha suspensió de l’activitat per part de l’autoritat, la renda i altres quantitats degudes per l’arrendatària s’han de reduir en un 50% mentre duri la suspensió.
  2. Si hi ha una restricció parcial de l’activitat, la renda i altres quantitats degudes per l’arrendatària s’han de reduir en una proporció igual a la meitat de la pèrdua d’aprofitament de l’immoble, mesurada objectivament per la reducció d’aforament, d’horaris o altres limitacions imposades, mentre duri aquesta restricció parcial.
  3. L’arrendatària pot exigir a l’arrendadora que imputi al pagament de les rendes totes les quantitats que s’haguessin donat en garantia del compliment de les obligacions contractuals, exclosa la fiança legal obligatòria. Aquestes hauran de ser restituïdes per l’arrendatària en el període d’un any des de la finalització de les circumstàncies de suspensió o restricció de l’activitat.
  4. Si la suspensió de l’activitat es perllonga més de tres mesos en el transcurs d’un any des de l’entrada en vigor d’aquest decret, l’arrendatària podrà optar per desistir del contracte sense penalització.

 

S’apunta en una disposició final que es modificarà el Codi Civil Català per incorporar la ja famosa clàusula rebus sic stantibus, obligant a les parts a restablir l’equilibri contractual en els supòsits de canvi imprevist de circumstàncies.

Aprofitem per recordar que, a efectes fiscals, és important que tots aquestes novacions de contracte, ja sigui condonant o suspenent rendes, modificant quantitats, és important que es deixi constància per escrit mitjançant un document de novació de contracte presentat davant l’Agència Tributària de Catalunya, a efectes de donar-li una data certa i que sigui oposable davant tercers (a efectes de justificar el no ingrés d’IVA o IRPF davant l’Agència Tributària Estatal).